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[房政讨论]10余城放宽公积金政策 救刚需还是救楼市?

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        近日,重庆、武汉等地纷纷放宽首套房公积金贷款政策。在房地产市场充满着诸多猜疑之时,这一“微调”引起了市场极大的关注。许多人都对此充满着疑虑:刚性需求的购房困难能否逐步得以改善?力挺刚需是否将带来楼市回暖价格反弹?
        10余个城市公积金政策调整
        5月28日,重庆市住房公积金管理中心召开新闻发布会,宣布将放宽首套房公积金政策。贷款首付由30%降低到20%,个人贷款额度由20万元提高到40万元;允许夫妻参贷,一个家庭最高可贷80万元;可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍,并允许贷款职工补缴账户余额;可贷额度期限由20年提高到30年,并延长至退休后10年。
        记者整理发现,除重庆外,自去年底以来,已有不少城市陆续调整公积金贷款政策。4月下旬,武汉也高调宣布调整公积金政策,用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。也就是说,只需支付两成首付,贷款人就可以轻松买房。
         近一个月后,武汉市公积金管理中心再次修订公积金政策。只要贷款申请资料齐全,减少审批环节,全程办理时限由原来的20个工作日压缩到15个工作日。对比银行纯商业贷款12—18个工作日完结的办理速度,公积金与其基本同速。而在成本上,两者差异明显,公积金贷款明显优惠了数万元。
         据有关研究机构统计,目前已有10余个二、三线城市对公积金购房相关政策进行了调整。其中,既有东部经济发达城市,也有中西部欠发达城市。
解救刚需助力首套房
         随着房地产市场调控的深入,保护刚性住房需求得到普遍认同。中央相关部委多次明确支持首套房购房需求,而上调公积金贷款额度正是支持刚性需求者的首套房购房需求。
        “公积金的政策的调整多是针对首套房的购房者,正好解决了刚需的购房困难,也有利于盘活存量房,维护房地产市场的健康稳定。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为,房地产调控政策主要在于抑制投资投机性需求,支持自住性购房需求。公积金政策的适度微调使房地产调控朝着精细化科学化方向发展。
        武汉公积金中心贷款处负责人胡斌说,刚性需求人群通过公积金贷款,降低了首付款支付压力;同时,住房公积金贷款也具有明显的利率优势,与商业性住房贷款同期利率比较,公积金个贷利率要低2.1%左右,购房者的利息等负担也大幅降低。
        近期调整公积金贷款政策的城市均集中在二、三线城市,北京、上海等一线城市未有任何动作。
        为楼市救场的担忧
        住房公积金是一项惠民政策,重点在于支持中低收入者及住房困难户的住房需求。多个城市的公积金管理中心明确表示,政策的调整主要是基于这部分人群的实际购房困难,最大限度满足他们的提取公积金和公积金贷款的需求,是在严格执行房地产市场调控的大背景下,对公积金政策进行适度的调整和科学的完善。
        即便如此,此次公积金调整潮还是引起了许多人的担忧。不少网友由此联想到2009年国际金融危机时,楼市在寒冬中的“起死回生”。部分业内人士认为,在房地产市场正在流传“调控放松”的猜测之时,地方政府悄然调整公积金贷款额度难免有“曲线救市”“变相松绑”的嫌疑。
全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙就是持这种观点。他说,随着刚性需求的持续释放,楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会假以刚需之名进行“微调”,为楼市增添新的购房生力军。但是,“这更像是释放一个信号,试探市场的反应,也增强了市场的信心,楼市必将会迎来新一轮的反弹”。
        对此,张东并不这么认为。他说,在当前限购、限贷等政策尚未退出的情况下,所有的刺激政策都不可能带来楼市重现2009年的迅速逆转。只有限购等严厉政策的实质性放松或者退出,才是名副其实的楼市调控放松。
        “从目前的形势来看,楼市销量的变化主要取决于房价的调整力度。开发商只有继续降价促销才能争取到‘政策微调’释放出来的刚需购买力。”中国指数研究院华中分院副总经理姚锐说,刚需入市短期内可能会带来一定的成交量,但从长远看,没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑,楼市走出低迷期依然面临着重重困难。
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